一、住宅产业的概念和特点 住宅产业与建筑业和房地产业既有密切联系，又有明显的区别。从涵盖的范围考察，建筑业是生产建筑产品的产业，它的产品不仅包括住宅，还有厂房、商店、饭店、写字楼等等。房地产业除开发与经营建筑产品外，还开发与经营土地。住宅产业是以住宅为最终产品的产业，其生产对象有明确的限定和特定的技术要求(用户多，需求也千差万别)。 住宅产业(Housing Industry)于1968年由日本通产省提出，它是社会化大生产的客观需要，是产业经济的产物，不是一般的三次产业分类，而是系统化的产业概念。住宅产业的概念有狭义和广义之分，狭义住宅产业系指从事住宅设计、建造及其构件、配件的生产和销售及其经营活动的总称。广义住宅产业，包括住宅商品形成到销售的全过程，包括项目的策划、规划设计(住宅(区)的规划及住宅设计)、住宅建设所需的材料、设备和住宅部品的研发生产与流通供应、施工建造，以及后期的住宅交易、物业管理、住宅金融等。 住宅这一商品本身具有建设周期长、投资量大、位置固定、价值高、长期使用、异质性等特点。住宅产业还具有受宏观政治、经济和金融政策以及气候的影响大、产业链长，关联度大，带动性强等特点，它能带动投资、消费、创造大量的就业机会。除了住宅建设本身巨大的投识疃怨窬玫闹苯永饔猛猓≌ㄉ璧纳拖眩褂?0多个生产部门、成百个行业，几千种产品密切相关，其带动效应巨大，住宅投资对各行业的诱发系数为1.7～2.2左右。 总之，住宅产业发展有广阔的市场和发展潜力，对国民经济增长有重要的促进作用。承认并认识住宅产业的独特性，并采取相关政策与措施促进住宅产业发展，对促进我国产业结构的调整和国民经济发展与社会进步具有重要意义。 二、国外住宅产业的发展方向 国外住宅产业的发展方向可以归纳为以下几点: (1)标准化。 特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。各国的模数协调标准正在逐步向国际标准化组织(ISO)颁布《模数协调》的系列标准靠拢。 (2)新型的、工业化的建筑结构体系的广泛应用。 建筑结构体系是标志一个国家经济以及工业化、现代化的发展水平，发达国家经过多年的发展，形成目前的以钢结构、钢混凝土结构、木结构等为主的新型建筑结构体系。使得住宅的建筑体系朝着安全、环保、节能和可持续发展方向发展。 (3)标准化、系列化、通用化的住宅部品的开发、生产和供应。住宅部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化是保证住宅(最终产品)功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。瑞典新建住宅中，通用部品占80％左右。日本用了二十年时间，推行住宅部品，现在住宅的各个部分都有通用部品，对无特殊要求的住宅，只要将通用部品组合起来即可。 (4)现场施工的技术服务体系。 经济发达国家目前已基本做到分工种、专业来进行施工，如一个住宅楼的建设有专门的土方施工、结构施工、水电施工、装饰施工等，甚至分得更细，而我国却还停留在一个项目，由一个施工单位全部完成的做法，或仅仅部分工种进行了一些简单的分工，这样就很难提高工程的建造质量。一些经济发达国家商品混凝土已占混凝土总量的70～80%。在模板工程方面，美国在上世纪70年代就有100多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。在经营方面，既可定购、选购，也可租赁与提供技术指导和现场培训。机械租赁业也较发达，同时提供维修服务。此外，现场运输、挖掘、抢救、运垃圾、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。另外，家庭装修工业化。所谓的家装工业化，即住宅装修所使用的物品和材料也都同样由工厂统一生产，现场采用集成化装配，取代“湿作业”。住宅产业一体化、集约化、工业化导致了“三省二高”—省时、省力、省消耗，高品质、高质量。提高了住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，缩短了施工周期，降低了住宅成本。 (5)环境保护、资源节约和“可持续发展”，提升综合效益。 主要表现为:其一，在住宅全寿命各个环节(建设、使用、维修、改造、拆除)掌握一个“核心”，三个“原则”:一个“核心”是指保护地球环境和节约各类资源。三个“原则”是资源节约、合理利用和再利用，即节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源;水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用;充分利用天然资源(太阳能、风力、地热)等。我国称之为“三节一治”(实现节能、节水、节地和无污染)。其二，创造健康、舒适的居住环境。主要包括适宜的室内温度、无害的空气环境，以及室内外的声、光、振动等环境;其三，与周围环境相融合。与周围生态环境相和谐，根据用地条件创造良好的自然环境并改善景观，与地区社会相和谐等。例如，许多工业发达国家采用集中空调和新风系统。外墙使用了保温隔热墙体材料。美国粘土砖的比例不到15％，日本只占3％。这些国家新型建筑材料的比重一般占60～90％。 (6)积极开展住宅产业发展的预测工作。 这类预测工作大致包括三个方面:住宅现状调查、评价和住宅需求预测，住宅建设经济能力评价和预测，住宅建设技术途径的评价和预测。 (7)国外住宅开发的新方向—大规模定制。 它是住宅开发企业面对住宅市场激烈竞争和需求细分化的必然选择。将制造业大规模定制(Mass Customization)引入住宅的生产:把大规模生产和定制生产，这两种生产模式的优势有机结合起来—就是个性化定制产品和服务的大规模生产。在不牺牲经济效益的前提下，满足单个客户的需求。通过供应链的灵活和快速响应来实现多样化、定制化以适应市场需求，这场工业革命正在引起住宅开发企业的注意，已被现代企业逐渐吸收和接受。 模块化设计和生产是大规模定制的关键和前提。模块可以是特种预制件;整套菜单式橱、卫;装配式楼宇等。其特点是:既能大规模的工厂化生产，又能组合达到大规模定制模式下的敏捷产品。这就必须研究在预制件、“活动房”基础上的模块化设计和生产。小到橱、卫、客厅、卧室整套带家具的模块化、菜单式装修;中到活动式工厂化生产的小型公寓、排屋和别墅;大到大面积无隔断住宅的开发都可朝模块化建造方向，进行可行性研究。由于这是一个系统工程，需要整合建筑、建材、装潢、家电、家具等相关行业的力量。 通过多媒体系统实现客户参与的远程设计，完成了大规模定制的模块定单。实现装配式、可变式户型住宅，并将导致新型建材的革命—轻型、环保、可切割的建筑材料。 (8)技术集成。随着消费者生活水平的提高，人们对住宅的品质要求也越来越高。 住宅的设计内容也随之复杂化，技术的纷杂和层出不穷，促使许多技术成为独立的专业，专业化的细分反映出住宅“精密程度”的提高，是现代设计突出的表现。也就是说，把所有的专业集成到一个住宅中来才能组合成一个好的产品，住宅的品质最终取决于先进技术的集成程度。 (9)大力提高住宅小区建设的科技含量和“四新”(新技术、新产品、新设备、新工艺)技术的应用，全面提升住宅小区的居住环境、住宅功能、工程质量、物业管理水平，使科技转化为实际生产力，推进了住宅产业现代化。 三、我国住宅产业的发展现状 我国住宅产业经过十多年的改革和发展，取得了显著的成效。尤其是一九九八年以来，随着我国城镇住房制度改革的深入推进，全国住宅产业投资的快速增长，大大改善了居民的住房条件，拉动了经济增长、并且扩大了就业。住宅产业已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱。按照中国社会科学院的预测，未来10年我国城镇居民每年对新建住宅的需求量最低约5亿平方米左右，年均住宅建设投资达5000～8000亿元人民币，到2010年城镇住宅投资占GDP的比重将达到5%以上。因此，住宅产业在未来的二三十年内，都将是中国国民经济发展的增长点，发展空间十分巨大，是前景光明的朝阳产业。尽管我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式转变的第一次重大转折，住宅产业也已经进入了持续、健康发展的新时期，但是与发达国家相比，我国的住宅产业仍处于工业化前时代，存在着较大的差距。 (1)、住宅建造的施工周期长。同样建造一栋300平方米的别墅，中国需要5～7月的时间，投入大量的人力、水泥、砂石钢筋等材料，交付使用的大多是清水房，而欧美等发达地区只需要1～2月时间，大批量使用机械施工和预制件，且交付使用的是装修好的成品房。 (2)、劳动生产率低。发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米/人·年左右，而我国整个产业的人均年竣工面积28平方米左右，仅为美国和日本的1/4和1/5;建筑业增加值仅为美国的1/20、日本的1/42。 (3)、住宅部品的系列化产品不到20%，施工工艺落后。施工仍以现场手工操作为主，尤其是广大的农村建房还是以手工砌筑的方式进行，难以控制住房建设的安全质量和功能质量。 (4)、建筑的可持续发展在节能与室内环保方面远远落后于发达国家。仅以巨大的建筑能耗为例，在我国目前每年近20亿平方米的房屋竣工面积当中，只有五、六千万平方米是节能建筑，只占3%左右，也就是说有97%属于高耗能建筑。据统计，2001年我国的建筑能耗已达到3.76亿吨标准煤，占全国总能耗的27.6%，是能耗大户。而且我国建筑能耗每年的增长率约5.84%，大大高于2.4%的能源生产增长率。我国建筑能耗有50%是供热和空调产生的，也就是说建筑的使用能耗大、能效低、围护结构的保温隔热性能差。建筑保温状况与气候条件相近的发达国家相比，我国单位建筑面积能耗分别为:外墙能耗为国外建筑的4～5倍，屋顶能耗为2.5～5.5倍，外窗为1.5～2.2倍，门窗空气渗透率为3～6倍。尽管国家已经对粘土砖的使用实行严格限制，但实际上粘土砖仍占墙体材料的一多半。要真正取代粘土砖，必须要有大量质优、价廉的新型节能墙体材料上市，否则仍是一句空话。所以，目前亟待对住宅的
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