我国住宅建设重点实行五大战略

中国房地产业协会会长杨慎日前就本世纪前10年的住宅建设和人居发展战略发表看法，主张重点实行精品名牌、多元化投资等五大发展战略。 杨慎介绍，大规模的住房建设已使多数居民住房条件明显改善，2000年城镇人均住房建筑面积达到20．4平方米，农村人均住房面积达到24．8平方米，都比过去提高两倍以上。就总体而言，我国住房严重短缺的时代已基本结束，群众对住房的需求正从生存型向舒适型转变。今后十年我国住宅建设将处于总量增加但增速减慢、稳定协调发展的阶段。总量增加的因素是人口自然增长和城市化进程加快，增速减慢的原因是受收入水平制约，有效需求不足。 杨慎认为，要实现世纪初年住房建设目标，除坚持国家已经出台的各项法规政策外，重点实行五大发展战略。 一是精品名牌战略。 杨慎认为，创建精品名牌不能靠行政命令，也不能搞层层评比，主要靠市场机制自身具有的公平竞争、价格合理和售后服务来体现。一般说来，精品住宅应包括以下基本内容：第一、设计新颖，功能合理；第二、 质量精细，设施齐全；第三、环境优美，居住方便；第四、服务周到，企业守信。所 有这些，均以消费者认同为准则。政府的任务主要是立法、执法和监督。 二是多元化投资战略。 随着市场经济体制的建立和投资体制改革，房地产业成为开放度最高、竞争最充分的行业之一。今后发挥国有经济的主导作用，应以确保国有资产增值保值为目标，通过资产重组发挥国有经济的控制力来实现。现有的国有企业，除保留少数效益特别好、业绩特别突出的以外，原则上全部退出。 三是大公司发展战略。 即以大城市为基础，打破地区和所有制界限，组建少数资产上百亿元、年开发能力过百万平方米的大型企业集团，并以它们为核心，集合部分资信好、有特色的中小企业，形成规模适度、竞争有序、优势互补的产业组织结构。 实行大公司战略必然涉及现有企业重组，也应在国家方针政策指导下，主要通过市场整合资源的途径来实现。 一、提高入市门槛，今后原则上不再批准新成立三级以下的开发企业及项目公司，对二级以上企业也要从严掌握。 二、建立市场退出机制，对那些素质低、实力差和经营行为不规范的企业，通过整顿和规范市场经济秩序及时清理出局。 三、提高售房标准，多层楼房没有封顶，高层楼房完成投资额不到三分之二，不准出售。 四、严格贷款条件，企业所需项目贷款必须“四证”齐全，自有资金不少于30％。通过上述途径可望改变目前企业过多、行业整体素质不高的状况，有利于大公司战略的实施。 四是城乡一体化战略。 工业发达国家人口流动的规律，是先由农村向城市集聚，随着前工业化时代的结束，再由城市向小城镇或农村返流。我国为了提升农村工业化水平和产业结构调整的需要，农村人口和城市人口同时向大城市郊区和小城镇双向流动。目前广州、上海、北京等城市郊区人口比例均在40％以上，并有进一步扩大的趋势。因此，未来大城市郊区和卫星城正在成为新一轮房地产开发的热点；沿海发达地区部分小城镇，也开始运用城市开发的经验，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针进行试点，并取得较好的成效。精明的开发商应放眼未来，走出城市闹区，到小城镇谋求发展。国家亦应制定鼓励开发商参与小城镇建设的优惠政策。 五是可持续发展战略。 住宅是各类消费品中耐久性最长、耗用资源最多、同生态环境结合最密切的产品，仅是消耗的各种建筑材料，每年就达30亿吨。房屋投入使用后，仍需不间断地用水、耗电、供热、制冷、生产垃圾，其功能好坏对社会可持续发展关系极大。为此，应结合当地实际，把营造绿色住宅提上重要议程。 绿色住宅是以可持续发展战略为指导，在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗及时对环境的污染降到最低限度，其中尤以节水最为重要。通过建造绿色住宅为人类创造舒适、幽美、洁净的居住空间。