加入WTO对房地产业的影响及对策

加入WTO是我国房地产业融入世界经济主流的最有效途径。“入世”推进中国房地产业的全面发展。 一、加入WTO对房地产市场的影响 1．对住宅房地产市场的影响 加入WTO对住宅房地产市场的影响因物业档次的不同而有所差异。对普通商品住宅而言，由于国家政策的导向作用及投资该行业利润的限定性，对这类房地产市场运作的影响微乎其微。而随着各级各类市场的进一步开放，会有一些外国公司进入中国开设分公司或代表处，外籍员工也会因为工作的原因而在中国居住，由此扩大的高档住宅的潜在需求量，会推动市场价格上扬，也会推动高档住宅市场的住宅设计理念、住宅体系的科技含量，新材料的应用以及施工手段等方面进一步发展。 2．对商业房地产市场的影响 商业房地产如写字楼、商务中心等的服务对象主要是从事第三产业的公司或企业。加入WTD对商业房地产市场会产生“量”和“质”的影响。一方面，加入WTO签署并承诺WTO的各项协议后，寻求发展机遇的国际性服务公司或贸易企业会大量涌入国内，由此会增加对写字楼、商务中心等办公场所的量的需求，另一方面，从国际贸易形式的发展趋势来看，电子商务和网上交易会逐步盛行，也就相应地对写字楼的硬件设施、设备的完善程度、物业管理提出了更高的要求。 3.对工业房地产市场的影响 工业房地产的用途是为生产活动提供人住空间，其物业类型包括工业厂房和高新技术产业用房、研究院所用房等。WTO对工业房地产市场的影响是通过对工业行业的影响来体现的。一般来说，当国内市场进一步开放、关税壁垒进一步降低后，传统工业行业如塑料、模具、吸排油烟机、吸尘器等行业必须要引进新技术、新工艺才能在国内、国际市场上保持不败的境地；同时可以预见，会有一些电子、计算机和精密仪器制造业等高新技术产业企业进驻，推动工业产业的发展和更新。生产流程、工艺及产业结构的变化和调整要求其生产车间或厂房的设计在设备安装、空间布局、隔音、抗震、减噪等方面具有更强的适应性，以满足生产、革新、改造和环保等的需要。 4．对特殊用途房地产市场的影响 特殊用途房地产是指用于娱乐中心、体育场馆、加油站、飞机场、车站、码头等的物业和土地的总称。但在加人WTO后，除国家法律和《服务贸易总协定》规定的几种需得到政府许可的经营内容外，服务业也会全面对外开放，因此，特殊房地产市场将会有广阔的发展前景。 5．对房地产开发商的影响 在全面开放房地产市场后，同境外房地产开发商的资金、经验、管理相比，国内房地产开发项目的策划水平不高、产品定位不准、融资手段有限等方面的问题就会凸显出来，境内外的开发商同场竞技时，国内开发商有必要对自身的素质、发展潜力、管理水平等进行重新审视。 6．对工程承包企业的影响 目前国内工程承包市场不太规范，企业发展不平衡，技术水平参差不齐。加入WTO后，国外建筑公司丰富的实践管理经验、先进的工程技术无疑将会在给国内企业带来极大的竞争压力，同时推动建筑业整体水平的提高，促进工程承包招投标市场的完善和发展。 7．金融业对房地产业的影响 目前国内的银行等金融机构在为房地产企业提供建设贷款时，审批手续不够严格，呆帐、坏帐现象也有发生。对房地产消费贷款方承担的风险过渡集中，限制了贷款业务的发展。加入WTO后金融业要逐步放开，外资金融机构必将涉足中国的房地产业。例如开展购房抵押贷款业务，为外资企业提供房地产开发融资业务、开展对居民的人民币抵押贷款业务，对房地产开发企业的贷款业务。外资金融机构高素质、高效率的服务将给国内金融业带来冲击，也有助于从根本上改变市民的金融观念。 8．对房地产中介机构的影响 中介机构是联系房地产市场各环节的媒体，它的存在极大地提高了房地产市场的专业化程度。在国外比较发达的房地产市场中，中介机构用掌握的专业知识为市场服务，在各个环节上都积累了丰富的经验，是房地产市场上最为活跃的部门之一。而且，经过长期的发展，许多机构都具备了相当的规模和知名度，得到了业界同行的认可。对比看来，国内的房地产中介机构规模较小，从业人员的专业水平不高，能够提供的服务范围有限，无法很好地满足客户的要求。面对加入WTO后的同业竞争，国内房地产中介机构还需进一步提高从业人员的综合素质，拓展业务范围，以求更大的发展。 9．相关产品对房地产业的影响 从房地产的替代产品和互补产品的情况来看，房地产产品的替代产品几乎没有，而互补品较多，例如汽车、建筑材料，还有金融、保险、物业管理等服务产品。加入WTO对这些互补品在国内市场的产品种类和价格会产生较大的影响，从而间接地对房地产业产生影响。例如汽车价格的下调有可能带来许多城市“空心化”，从而促使郊区房屋的走俏。随着建筑材料特别是高档建筑装饰材料关税的降低，将相应降低高档房地产的造价。 10．保险业对房地产业的影响 保险业开放后对房地产业的一个直接影响是会带来一批新的保险产品，例如占财产险相当比例的房产保险、降低贷款风险的按揭保险等。国外保险业对房地产业的介入很深，它的大量进入，将会对房地产业产生深远的影响，甚至会使房地产的融资方式发生较大的改变。 11．收入效应对房地产业的影响 由于加入WTD将导致关税的降低，国民购买日用商品的支出也将相应降低，由于收入效应，居民的实际收入上升，可用于购房的资金增加，导致居民的购房能力增加。 12．其他行业对房地产业的影响 加入WTO之后，电子通讯、旅游、保险及金融业等封闭性行业将大幅对外开放，汽车等交通工具的进口关税将大幅度降低，外资投人的增加和国外进口产品的增加将导致更多的国外公司进驻，必然要求提供写字楼、公寓、住宅以及旅游饭店等配套的房地产产品。这一影响将首先体现在写字楼物业上，大量外资公司进入将会增加写字楼特别是高档写字楼的市场要求；另外，加入WTO三年后，将允许外资酒店进驻，这将带动酒店类房地产的需求；再者，加入WTO还意味着商业零售业的开放，国外大型商业零售业的进入将拉动商业房地产的需求和销售。 二、加入WTO房地产业发展应采取的对策 加入WTO对房地产市场影响是“机遇与挑战并存”。一方面，开启的市场带来境外充实的资金、丰富的经验、科学的管理和先进的技术；另一方面，房地产市场尚存在许多缺陷和不足，却又不得不直接承受日趋激烈的市场竞争。在面临挑战时，房地产市场的参与者和管理者要认真地研究和掌握WTO的各项规则，精确地理解各项条款的含义，以便适应新的竞争。同时，要学习、借鉴发达国家和地区的经验，并结合自己的实际情况制定相应的发展对策。 1．引进先进的设计与管理理念，提高房地产建设管理的科技含量 加入WTO对房地产市场发展的影响首先是技术进步问题，包括设计、施工、材料、结构、户型、乃至生活观念的进步。为适应新条件下的竞争，房地产开发企业、施工企业要学习、应用现代科技的成果，促进房地产市场建设管理水平的进一步提高。 2．建立五大体系，增强房地产业整体抗冲击力 （l）高效率的房地产开发建设体系。（2）完备的房地产市场体系。（3）专业化与企业化物业管理体系。（4）合理的产权结构体系。（5）房地产资金良性循环体系。 3．拓展经营范围，降低风险、提高效益 国内房地产市场中各类企业要想与众多国外的企业进行竞争，当务之急就是要增强自己的实力，除了要提高自身的资金实力外，还要特别注意扩大相关领域经营范围，以便运用投资组合的原理，有效降低风险，提高投资效益。 4．组建企业集团，提高房地产企业的核心竞争力 从战略和长远发展的眼光看，必须考虑引导企业通过资产重组扩大规模或组建企业集团，以全新的经营机制（按《公司法》建立起来的有限责任公司和股份有限公司）规范运作，按市场规模的要求去适应市场的变化。并要拓展相关领域，拥有咨询、设计、监理和施工等能力。并把市场营销作为经营者的最高经营理念和指导思想，引进相关人才。 5．加强银企合作，建立多元化金融服务体系 金融服务要学习国外的金融机构运用多元化的经营分散自身承担的风险。 6．面对日趋开放的房地产市场，政府各有关部门的相关职能要尽快与国际惯例接轨，即强化宏观调控，弱化微观管理。 通过土地等手段来调控市场，并建立一条龙服务中心，提高办事效率，要依法行政，创造公平、公开、公正的竞争环境，规范房地产市场，维护市场秩序，保护房地产开发企业的合法权益，促进房地产业的健康发展。