建设部副部长刘志峰列数物业管理八大问题

建设部副部长刘志峰日前在中国物业管理发展论坛上指出，随着物业管理的快速发展和覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来，他列举了物业管理在发展过程中暴露出来的八大问题： 一、物业管理的商品消费观念尚未建立。 1998年全国停止住房实物分配之后，广大居民拥有了房屋产权，对房屋本身的商品属性概念已经确立，但对物业管理的商品消费观念尚未建立，加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。 二、建设与管理职责不清，衔接不好。 从全国看，大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在居民入住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。 三、相关主体间的法律责任不清。 物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理的方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成困难。例如：产权关系不明晰，一个住宅哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，还没有明确的界定；法律责任不清，在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，丢车、杀人事件，物业管理企业要承担什么样的法律责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。 四、企业经营活动不规范。 一些物业管理企业忽视业主的权益，日前工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意。在商品房住宅区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费，少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，使矛盾激化。 五、物业管理市场尚未形成。 目前全国70％以上的物业管理项目中由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业管理，市场还处在物业管理发展的初级阶段。 六、国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢。 近年来，石油系统、电力系统、邮政系统、高校系统、医疗系统都在推进物业管理的试点，有的已经取得了经验，但总体上远远不够。其中主要问题是现有的后勤职工人员分流安置问题，这是制约国有大中型企事业单位推进管理的关键。 七、房屋共用部位、共用设施设备维修基金管理不落实。 有的地方公房出售和商品房售后的维修基金管理各自为政，有的地方商品房售后的维修基金尚未建立。有的地方公房出售时归集的维修基金已经被挪用，侵害了购房人的权益，给住宅共用部位维修和共用设施设备更新改造造成困难，对房屋安全管理带来隐患。 八、行业队伍素质偏低。 据不完全统计，截至去年底，全国物业管理企业总数已超过2万家，从业人员已突破200万。