前期物业管理之见

新建住宅区自开发建设之初至小区管理委员会成立之前的物业管理通常称为前期物业管理。在这期间，特别是售出房屋后，形成了房地产开发商、业主、物业管理公司三个权利主体，由于代表和维护小区业主的合法权利的管委会组织尚未成立，因此，如何规范各权利主体的行为、保障各权利主体的合法权益，是前期物业管理的重要内容。 就房地产开发商而言，首先要编印好住宅使用说明书，并作为售楼合同要约。说明书要注明住宅承重墙（梁）及电线管道走向，以便业主遵守；住宅装修标准、室内外配套设备和水电设施如灯具、开关、插座等都要在图上标明位置，注明规格、数量，以便业主照图验收，维护业主合法权益，对空调及排水孔位置也要标明，以保持外观整齐。 其次，要及早引入专业化物业管理。要在开发建设之初就组建或委托专业化物业管理公司，参与物业的规划设计和建设过程，包括对物业的验收、接管，使建成的物业利于安全使用和维修养护。小区物业管理方式也应载入商品房销（预）售合同。 就物业管理公司而言，一旦介于小区物业管理，首先要拟订业主公约，明确小区环卫绿化、治安及公共设施维护等管理规定，包括小区精神文明建设公约，交通车辆管理，水电管理等，以便规范业主居住行为。要将物业装饰装修的有关规定、物业管理服务内容、收费标准及车辆存放与收费标准等送达开发商售楼部，作为售楼合同要约，以便共同遵守，避免不必要的纠纷。业主公约应向物业管理行政主管部门登记备案。 其次，要制定住宅小区物业接管验收办法，包括接管条件、验收标准和工程质量处理，并向住户印发《住房质量保修卡》，明确保修范围、内容、时限和标准，以确保把一个物业完好、设施完善的社区交到业主手中，最大限度地防止偷工减料、粗制滥造和短斤缺两等有损业主权益的行为。即使在使用过程中发生质量问题，也便于业主通过物业管理公司向开发商追究保修责任，或委托物业管理公司按约定进行维修。 就我们广大业主而言，在购房前一定要先了解小区的物业管理方式，索要小区有关物业管理规定，特别是弄清物业管理服务内容、服务水平及收费标准，一旦签订合同，即视为对业主公约和物业管理服务合同的认同与允诺，业主入住后应当遵守各项物业管理规定，如主动到物业公司进行装修申请、按时交纳物业管理费、有序停放车辆等。否则，物业管理公司有权予以制止、批评教育，责令恢复原状和赔偿损失。