随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式正在逐步演变为市场化的物业管理模式，目前居民小区中物业管理的矛盾纠纷时常发生。为此，海淀区政协、8个民主党派等组成联合调查组，对于物业管理问题进行了调查分析。北京市人大代表、中关村医院教授吕晓霖向记者介绍了他们的调研情况。 矛盾纠纷表现形式管理不到位拒交服务费 目前物业管理纠纷有下列几种表现。业主搬入新居后因房屋质量、结构、面积等问题及对物业管理收费标准、对物业公司管理不满而拒交物业费；业主因家中被盗或车辆丢失不交保安费；低层用户拒交电梯费、高压水泵费等。 而物业管理中的问题主要有：一是管理服务不到位、不规范，如环境脏乱差等；治安秩序差；维修不到位，上门服务不及时；冬季供暖不足等。二是收费不合理，乱收费、多收费，物业管理收费没有标准。三是物业管理人员素质较低，服务态度差。 出现纠纷主要原因 错综复杂几方面相互作用 当前出现物业管理纠纷的原因十分复杂，涉及到观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。 开发商前期遗留问题 物业管理中的许多问题是前期房地产开发时遗留下来的。如房地产开发商没有妥善解决好农转居拆迁户的回迁和易地安置问题；业主入住后发现商品房有渗水、裂缝、墙面凸起等质量问题，或房屋面积、结构、设施上与购房合同不一致；泊车车位不够、管线布局不合理、公共设施不足等等。业主把对房地产开发商的不满迁怒于物业管理公司，拒交物业费。 物业管理企业经营成本过高 目前大多数物业管理企业规模过小，成本过高，经济效益较差。有的企业甚至不完全具备物业管理应有的实力和资格，缺乏必要的设备和管理人才。 市场竞争机制尚未完善 我国物业管理刚刚兴起，物业管理企业还不具备市场竞争机制。多数物业管理企业是由房地产开发公司分离出来的或从房地产行政管理部门转制而来，自身缺少独立性。同时，招标投标的聘用形式还很少采用，真正意义的委托受托和双向选择关系没有形成。 物业管理模式不统一 目前物业管理模式还不统一。物业管理有的沿用过去行政福利型的管理模式，物业费由单位承担；还有的几家产权单位共同购买房产，物业费主要由单位负担，个人负担一部分；出售给个人的商品房，物业管理交由物业公司进行专业化管理，物业费由业主负担。 业主有偿付费观念未形成 从业主的思想观念上说，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成。在计划经济体制下，住房管理服务是以无偿的福利方式向居民提供。现在随着住房商品化的发展，房屋的维护保养成为业主自己的事情，原由国家或单位支付的职工福利支出将由职工自己支付，但人们还不习惯于把物业管理当作一种服务性消费来支出。 法规不健全处理纠纷无法可依 目前我国还没有一部适用于物业管理的专门法律或行政法规以及与之相适应的配套法规。法规不健全导致物业管理纠纷出现时难以处理。 解决纠纷对策与建议改变观念依法管理 减少物业管理纠纷需要从健全法制、培育市场、更新观念和增强自治能力等方面努力。 政府部门应加大监督检查力度。物业管理关系到人民的安居乐业和社会的稳定，政府部门要加强对房地产项目从设计规划到施工建设和竣工验收全过程的监控，确保房屋质量符合设计要求。物业公司要早期介入房地产开发过程，参与物业的规划、设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议，加强建管衔接。政府有关部门应该对物业管理企业在政策上给予扶持，加大监督检查的执法力度，保证其可持续发展。 形成物业管理竞争机制。要加快培育物业管理市场，形成市场竞争机制，提高企业素质。一是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，促使以市场竞争方式产生物业企业。二是要推广和完善物业企业聘用的招投标办法，把更多的企业推向市场，双向选择，实现企业由行政管理型向经营型的转变。三是要实行市场准入制度，加强物业企业资质认定，防止不合格企业充数。 完善法规体系，加强依法管理。应加快立法步伐，要制定出一部物业管理的基本法规，并要加快物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则的制定和物业管理合同、业主公约等规范性文件范本的制定，使依法管理具有可操作性。 建立统一市场化的管理模式。物业管理要建立起符合市场经济发展需要的统一的市场化、专业化、社会化的管理模式。既要继续推进住房制度改革，又要打破当前仍占很大比重的各单位自管的封闭式、非经营的管理局面，实现从几种模式并存向单一模式的过渡。 增强业主产权人的付费观念。要增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念。同时要加快办理房产证，明晰业主产权人的身份，明晰其交纳物业管理费的义务。 健全业主民主自治机制。要发挥业主对物业自治管理的职能。小区的业主委员会由业主大会选举产生，并依法取得法人资格，到期要换届。业主委员会要按规定定期召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理的工作。业主通过吸取、审议报告形成对业主委员会的监督和制约。 --摘自《北京晚报-楼宇周刊》
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