近期，中央电视台记者就物业管理的相关问题，采访了建设部住宅与房地产业司司长兼物业管理协会会长谢家谨，本文在此基础上整理了部分精彩的观点，以供大家借鉴。 增强合同意识 物业管理是物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关的附属设施进行维修养护，并对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务的一种活动。 物业公司和业主之间产生纠纷的原因有三个方面：一是现行法制不健全，物业管理公司和业主各方的权责利不太清楚，同时他们签订的合同可能也不是非常健全，所以出了问题很难处理；二是物业管理公司的行为不规范，一些物业管理公司只收费不服务，或者是多收费少服务，这些问题不同程度地存在，侵害了消费者也就是业主的权益；三是业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，这样物业管理的收费和物业管理的服务质价不相符，也给物业管理带来很多困难，这是物业管理矛盾的主要原因。 现在物业公司必须通过招投标来选择，然后通过合同关系来明确约定服务的内容和方式，以及追究相关人的责任。 哪些责任，包括业主也是一样，交了多少费用，该得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果互相之间一旦产生了矛盾和纠纷，就可以通过法律途径去解决。 鼓励分业经营 物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事。但在发展初期，大多数的物业管理都是开发商自己组建的，这种模式延续到现在，大概在社会上还有１／３以上的物业管理是通过这种体制来进行管理的。 现在很多物业管理公司代开发商受过，开发建设过程中遗留下来很多问题，包括广告时的配套问题、质量问题、渗漏问题。 针对这些问题，国家已经明确地提出，规范发展物业管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。 实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程为后来的物业管理、为大家入住创造一个良好的条件。 即将颁布的《物业管理条例》不仅要明确物业管理公司和业主的权责利，而且还要追溯到开发商的责任。要明确开发商在物业管理当中的权利、责任和义务，他要代替业主选择物业管理公司，可以跟物业公司签合同，但合同不能超过３年。如果管得不好，或者收费不合理，那么业主委员会可以在合同期满之后重新选择自己满意的物业管理公司，重新签订物业管理合同，这是今后物业管理的发展方向。 除了业主和物业公司签订合同是一种法律手段以外，对于收费，关键是高档的商住楼，主要通过市场价，就是双方平等协商。 现在建设部要求开发商在卖房的时候，必须明示物业管理公司，以及物业收费的价格。业主在买房的时候，一定要看清楚开发公司的广告，了解开发商所选择的物业管理公司，再决定接不接受，买不买。 业主入住以后，如果对收费与服务不满意，就要把业主和物业管理公司签的合同找出来。以合同约定来的服务条款为准，跟物业公司交涉，甚至还可以把它告到法庭上。如果违约，业主可以提前解除这种合约，重新选聘物业管理公司。所以业主签订物业管理合同的时候，合同意识要非常强，必须写得非常清楚。 《物业管理条例》估计今年能够出台。物业管理条例对于房地产开发企业、物业管理公司和业主，涉及到的还有水电气暖等等其他一些方面的法律关系，都有非常明确的法律条文，还包括质价相符的物业管理服务，收费和缴费这种双方的权利责任等。这个条例出来以后，对于物业管理的依法运营，对于更好地解决目前物业管理中出现的诸多法律纠纷，推行物业管理的规范发展，都会起到非常重要的作用。目前国务院法制办正在抓紧认证和修改，由国务院颁发。 讲究资质信誉 中国的物业管理就是走社会化、专业化、经营型的物业管理发展道路。社会化就是整个的住宅小区里住了多个业主，产权多元化的格局形成，那么多个业主一起出钱，通过在社会上选聘一个物业管理公司，作管家；专业化就是由专业性的物业管理公司来提供专业化的管理和专业性的服务；经营型就是业主和物业管理公司之间是一个经济关系，是一个法律合同关系，那么物业管理是一个有偿的管理和有偿的服务。业主要花钱买服务，物业管理公司得到物业管理费后，必须提供质价相符的服务，这是我们今后物业管理的发展方向。 物业管理要对公用设施设备进行维修和养护，要进行保养，还要专门承担清洁的任务，另外还要有住宅区的保安，每一项工作都是非常专业的，所以它必须要有资质，要有专门的管理人员和相应的操作服务人员，所以对它的资质层的管理还是比较严格的。 目前主要分三级资质，三个类型。建设部主要管一级资质的物业管理企业。现在全国有４０个物业管理一级资质企业，对一级的要求是非常严格的，其中８０％曾经获得了国家优秀物业管理项目的表彰，要有一些专门的管理人才等等。 选择物业管理公司，除了看它的资质条件之外，更多地应该看它的物业管理效果。关键还是它在社会上的信誉，这个物业管理做得好，他在社会上的信誉就高，大多数业主会认可。实际上，信誉好的物业管理公司也为它今后的发展创造了条件。 服务质价相符 物业管理在经济比较发达的地区可以盈利，但是面临的竞争也很激烈。为了得到一个物业管理的项目，物业管理公司肯定会使出浑身的解数来，而且要把现在的物业管理做得更好，从而去拓展更大的市场。但是在物业管理发展比较慢的城市，目前应该说有很多物业管理企业是亏损的。亏损的主要原因主要是，物业管理收费和它提供的服务不能相符。 业主希望得到非常好的物业管理，但是目前一方面是支付能力有限；另一方面就是他的消费意识，他可能想得到更好的服务，但是不愿意付出那么多钱。可能有些地方只付了一毛钱两毛钱或者三毛钱的物业费，却拿一块钱的标准来衡量物业管理公司管得好不好，这当中就有一个认识上的错位问题。 物业管理公司是企业，必须给职工发工资。如果收不到能够维持它运作的物业管理费的话，或者一些人拒不缴费的话，可能他就没有办法运作，所以在一些城市也出现了物管企业亏损以后，没有办法进行小区管理的现象。 国家工商局和建设部对物业管理已经出了一个合同示范文本，这里有业主的权利和它应该了解到的内容。所以物业管理公司和业主都应该拿着这个示范文本，按照这个示范文本签合同。
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