21世纪前10年上海房地产发展的10个观点

上海作为中国改革开放的前沿代表城市，其在房地产及相关行业的发展方向在某种程度上代表了我国在该行业的发展方向，现摘录张泓铭先生的文章一篇，希望能给我们暖通空调制冷行业的同仁们一点帮助和思考！ ——《中国空调制冷网》编辑部 21世纪前10年上海房地产发展的10个观点 ■张泓铭 一、把上海城市发展的新定位，作为未来10年上海房地产发展的重要指导思想 世纪交替之际的2000年底2001年初，中央对于上海城市的发展定位有了重要的提升，即上海市要在90年代努力的基础上，再用10年～20年的时间，基本建成现代化的国际大都市，建成国际经济、金融、贸易和航运中心之一。 二、上海房地产在国内和国际上都有极高的地位 20世纪90年代，上海房地产市场的交易量，在中国城市当中始终保持着领先的地位。90年代后半期，上海住宅市场的发展速度和交易量，可能在全世界城市发展史上也是罕见的。21世纪前10年，上海房地产市场的重要性，必然继续令海内外密切关注，其吸引力是巨大的。 三、未来5年，上海房地产业需要也可能建成上海经济的支柱产业 首先，上海房地产业建成支柱产业已经有了相当现实的基础(2000年占GDP5％以上)；其次，上海房地产市场无论存量还是增量还有很大的发展空间；再次，房地产业成为支柱产业是增强上海城市综合竞争力的重要手段和体现。 四、未来10年，上海房地产市场需求量在总体上还将稳定增长 这种增长有4个特点：1、前2年～3年住宅需求将达到历史顶峰，然后稳定若干年；2、办公楼需求增长更为稳定，持续时间更长，可能会持续整个10年；3、二手房的交易进一步增长，经过5年左右时间就会超过新房交易；4、未来10年，无论是中央政府还是上海市政府，对于市场的调控臻于成熟，相信上海房地产市场不会出现大起大落。当然，也要警惕过热问题。 五、未来5年，上海住宅质量将全方位提高 原因是：首先，中央政府确定了“十五”时期“提高人民生活水平”的根本目的和“特别改善居住”的任务；其次，上海市已经基本解决了住宅的数量问题，到达了质量全面提高的阶段；再次，房地产和住宅产品的市场竞争会更加激烈，迫使开发商全面提高住宅质量；最后，传统上具有国际化大都市海派意识的上海居民，乐于接受具有品位的事物。 质量提高主要体现在4个方面：住宅品种进一步向多样化发展；住宅主体设计向人性化、细化发展；住宅环境设计以生态领先，向生态、美化、文化的需要全面发展；以信息技术为代表的综合科技成果的采用，得到广泛的重视和突破。 六、未来5年，上海房地产市场将率先完成市场化 21世纪初，上海面临着提高房地产市场化程度——直至完成市场化的极好机会。上海有一些独特的优势，要求率先完成房地产市场化。即：率先建成现代化大都市的需要；建成开放度极大的国际化大都市的需要；率先建成市场经济框架的需要。上海房地产率先完成市场化主要体现在：土地出让的市场化水平会极大提高；旧的公有住房市场化改革接近完成；物业管理的市场化水平大幅度提高。 七、未来5年，外资进入上海房地产将兴起一轮新的高潮 其理由是：中国经济和上海经济在稳步加速，给上海房地产市场提供了无限的商机；在对外开放既定国策的指导下，中国政府积极争取加入WTO，外资进入障碍大幅度消除；正在向国际化大都市奋进的上海市，在对外开放中具有独特的综合优势，对海外具有愈来愈强的吸引力，成为海外投资的首选。21世纪初，外资对上海房地产的投资高潮将呈现以下特点：总量不低于90年代后5年，甚至超过；投资房地产品种的合理化；投资房地产业环节的全方位；资金来源的分散化。 八、未来5年，上海房地产服务业将全面发展提高 主要体现在以下4个方面：已有服务企业竞争加剧，水平提高；新的服务品种和服务观念不断出现，专业深化、细化；外资服务企业源源进入；以上海为基地，向外部扩散。 九、未来5年，上海将加快房地产国有企业改革 随着中国进入WTO和市场体制的成熟，上海房地产国有企业所享有的行政优势将逐渐消失。按照党和政府的方针看，房地产业基本上属于一般竞争性行业，并不予以特别的保护。从竞争形势看，房地产国际大企业、名牌企业不断进入，国内其他所有制企业活力渐增。房地产国有企业在市场竞争中已无优势可言。这些，要求上海国有房地产企业加快改革。其中，最重要的方面就是各自主管部门的推动和产权结构的改革。 十、未来5年，信息技术在上海房地产业中的作用愈来愈明显 整个社会已经高度重视信息技术。而经过90年代的大发展，上海房地产业已经达到相当大的规模，要进一步提高产业的水平，要有所突破，从工具的角度讲，唯有信息技术是最重要的武器。未来5年，信息技术在上海房地产业中的作用愈来愈明显，主要表现在4个方面：信息技术设施大量运用在新建的中高档住宅和一般办公楼、商业楼盘中；一部分中高档楼盘开始实施信息化改造；直接为房地产交易服务的商业性网站站住脚跟，形成为数不多的若干巨头；管理部门和中央大型企业的信息化管理走向成熟。