以住宅产业化带动发展绿色地产

房地产业在经历了较长一段时间的Q调整期、政策的完善期、品质的提升期，但绿色地产却刚刚开始。随着新型城镇化的推进，绿色地产的地位将更加突出，作用也将更加明显。

发展绿色地产是大势所趋

绿色建筑是生态文明的重要领域，是一个广泛的概念。近五年来，我国绿色地产每年都翻番，2012年总面积相当于2008年到2011年四年间的总和，但与民用建筑总量相比仍然微乎其微。

以建筑业比较发达的江苏为例，绿色地产面积已超过2000万平方米，占全国绿色地产总面积的1/4，但江苏绿色地产在新建民用建筑的比重仍不足8%。

绿色地产发展不够快，与前些年有了房子不愁卖，对转变房地产发展方式缺乏紧迫感有关，突出表现为“一高四低”，即资源能源消耗高、产业化程度低、科技含量低、创新成果转化低、管理水平低。2010年，全国政协人口资源环境委员会对建筑节能情况调研后发现，到2009年我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗占全社会总能源消耗的49.5%。其中，民用建筑所用建材生产能耗约占20%，建造能耗约占1.5%，使用能耗约占28%。估计“十二五”末将达到52%左右，特别是近年来雾霾天气范围扩大，受影响时间增多，严重影响了人们的生产生活。2013年，国务院办公厅以1号文件转发了《绿色建筑行动方案》，把绿色地产上升为国家行动。今年起，包括山东在内，全国有十几个省、市、自治区强制性执行了绿色地产标准。

因此，发展绿色地产不仅是我国经济社会可持续发展的需要，也是房地产业转型升级必须要补的课。

发展绿色地产需要注意的几个问题

绿色地产，不是简单地指在小区里多种几棵树，在项目里建个花园、搭个景观，而是指建筑的建造及使用全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染。发展绿色地产，要注重以下几个问题：

要有明确方向和目标。方向是建设“资源节约型、环境友好型”社会;目标是建造长寿命、好性能、绿色低碳的好房子。

所谓“长寿命”，是指民用建筑使用寿命长。目前我国一般民用建筑主体结构的设计使用年限为50年，重要建筑为100年，但前些年由于为了改变土地使用性质、提高土地使用强度，被拆除的房子数量较大。而一些发达国家的建筑统计平均寿命则大大超过了标准规定的使用年限。

所谓“好性能”，即住宅的适用性能好、环境性能好、经济性能好、安全性能好，耐久性好。拿适用性来说，我国有65岁以上老年人口的家庭已经达到8800万户，占全部家庭户数的比例超过20%，如果没有一定规模的适老化设施，很难称得上适用性能好。

所谓“绿色低碳”，是指在房子的建造和使用过程的全寿命周期内，尽可能地减少原材料消耗、节约土地、降低污染;尽可能地少用矿物能源，多用太阳能、风能、空气能、地热能、生物质能等可再生能源。

要树立正确的指导思想。具体来说就是树立“两个理念”。一是要确立提高建筑(住宅)使用寿命是最大节约的理念。因为房子寿命短，造成极大的资源能源浪费，不仅产生大量的建筑垃圾，也使节能减排的成果大打折扣。二是要确立从规划、设计、施工、使用、维护和拆除再利用的全过程综合考虑建筑节能和生态环保的理念。

要采取行之有效的措施。实现建筑的长寿命，首先要重视规划的龙头作用，规划一旦确定，要严格执行，不得随意调整，切实做到建筑拆除有法可依。其次要提高结构的耐久性。第三要加快建立符合我国国情的“SI住宅”体系，把结构体与填充体进行分离，按照耐用年限对各种不同的构件和部品进行分类安装。第四要实现室内空间的可变性。第五要加快既有建筑的节能改造。

要实现建筑的好性能，必须开展住宅性能认定，从住宅设计开始就体现节约原则，一是在住宅设计中遵循“模数协调和可改造性”的原则，使与住宅相关的部品及构配件的生产安装 做到标准化、系列化、装配化。二是推广装配式整体厨房、整体卫浴和整体收纳系统，提高住宅产业化水平。三是通过采用降低建筑体型系数、降低窗墙面积比，提高门窗的隔热和保温性能;采用外遮阳措施等被动式建筑节能手段，降低建筑能耗。四是减少没有功能的装饰构件和景观水体，节约资源。

实现建筑的绿色低碳，无论新建建筑和既有建筑，都要严格执行建筑节能强制性标准。即使目前新旧建筑达到了65%的节能标准，仍与发达国家有较大差距。因此，中房协正在搞“百年住宅”试点。一是主体结构的设计使用年限要达到100年。二是性能要达到3A标准。三是绿色建筑要达到三星标准，如我们在北京(楼盘)搞一个节能试点，要达到80%。还要重视雨水回收、中水利用、垃圾回收和可再生能源等循环再利用。如烟台(楼盘)累计建成太阳能光热一体化建筑1500万平方米，地源热泵建筑应用430万平方米，实现年节约标煤10万吨，减排二氧化碳24万吨，在全国发挥了示范作用。

住宅产业化是发展绿色地产的抓手

到2015年，我国新增绿色地产面积10亿平方米以上，规模大、标准高，传统的建造方式肯定不行，只有依靠住宅产业化的先进手段来发展绿色地产。住宅产业化利用“设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、产品部品模数化、全过程管理信息化、产业链集成现代化”来建造、使用、管理和维护房屋，是对房地产行业的深刻变革，也是推动绿色地产的有力抓手。这“六个化、一条链”，将住宅规划、设计、部品部件生产、施工、管理和服务等环节联结为一个完整的体系，一方面，带动了新技术、新工艺、新材料、新设备的应用;另一方面，大大提升了建筑品质和科技含量，让老百姓都能分享到绿色的成果。现在看，用产业化发展绿色地产的好处是，一般节材率达20%以上、施工节水率达60%以上，减少建筑垃圾80%以上，提高施工效率4到5倍，同时也带动了上下游产业。

目前，不少地方政府都出台了住宅产业化相关的探索推进机制和政策措施。作为国家住宅产业化综合试点城市，济南(楼盘)市日前也下发通知，提出了到2016年底，全市采用住宅产业化技术建设的项目面积占新建项目面积的比例不低于30%，到2018年底不低于50%的目标。

总体来看，当前发展绿色地产，关键要抓好三条：一是技术集成，通过成熟技术、成套技术、成本控制意识，提高建筑综合质量。二是建立涵盖设计、生产、施工和使用全过程的标准化体系，为绿色地产提供规范保障。三是尽快研究出台促进绿色地产发展的激励政策。