入世对我国房地产业的影响

9月17日，世贸组织中国工作组第18次会议顺利通过了中国加入世界贸易组织的法律文件，至此，世界贸易组织中国工作组完成了历时15年的历史使命，中国加入世贸组织谈判全部结束，中国加入世贸组织已基本定局。一般来说人们讨论最多的是中国加入世贸组织对我国农业、纺织业的影响，那么，加入世贸组织对我国的房地产业是否有影响，影响又主要表现在哪些方面呢？ 1、对房地产市场需求的影响：对于高档写字楼和高档公寓的需求将大为增加据有关部门预测，入世后我国将进一步扩大对外开放领域，新一轮外商对华投资高潮即将兴起。专家认为，入世标志着我国更加紧密地同国际接轨，尤其将在涉外经济政策、法律法规、经济体制等方面更具透明性，这对增强外商看好并投资中国市场的信心具有十分积极的意义；另一方面，由于世界均看好中国这个大市场，很多国际大公司纷纷将其亚太区的总部搬至北京、上海等城市，入世后这一现象将更为普遍。因此，入世后对于高档写字楼和高档公寓的需求将大为增加。这实际上已从近一、两年来北京、上海等地的高档写字楼空置率降低、租金上扬得到了验证。资料显示，上海写字楼供过于求的现象曾在1997年达到了颠峰，空置面积达到了124万平方米，这种情况一直延续至2000年年初仍未得到改善，但是到了2000年年底，上海甲级写字楼开始出现短缺现象。目前，上海中心商业区的甲级写字楼的空置率已从1年前的18％降至7％，租金也有较大幅度的提高。 此外，入世将促进我国国民生产总值的增加，从而提供更多的就业机会。经济发展了，居民的收入增加，购房的支付能力也会相应增强，从这个方面看，入世将增加普通居民住宅的有效需求。 2、对房地产市场供给的影响：外国资本将以风险基金的形式介入我国的房地产业，这部分基金将选取国内有实力的房地产企业做为其资本的代理人笔者认为，入世后欧美等国的房地产企业大举进军国内市场，直接从事房地产开发的可能性不大，这主要基于两点考虑：（1）我们知道房地产产品与别的产品的不同之处最关键的一点，就是房地产产品不是一种标准化的产品，严格地讲，没有任何两个房地产产品是相同的，房地产产品与周边的环境、房型的设计等等密切相关。由于生活习惯的不同，外国企业将很难把握中国消费者的需求，从而为开发带来很大难度；（2）由于房地产开发直接与城市建设密切相关，同时和政府的联系也相当紧密，外国企业很难把握其中的分寸。以上两点都限制了欧美企业在中国大举从事房地产开发，而港澳和东南亚地区的华资房地产企业由于同为华人则在这两方面的问题相对较小，应该说，这部分企业已经开始了进军大陆房地产市场的步伐。如新加坡最大的房地产公司—嘉德置地集团在中国已实现投资50亿元人民币，占到集团资产的6％左右，并表示未来将追加投资，使得在中国的投资份额占到整个集团的10％。此外，香港的新世界集团、李嘉诚的长实集团等香港大型房地产集团在大陆房地产市场都有相当大的投资。我国入世后市场环境将更为透明、整个市场将趋于规范，将对这部分企业更具吸引力。 由于房地产开发的地域特点，外国企业大举进军国内市场，直接从事房地产开发的可能性不大，但由于国外发达国家的房地产市场已趋于饱和，而我国是发展中国家，从国际经验看我国目前所处发展阶段正是房地产快速成长时期，由于有旺盛的需求作为基础，预计房地产市场在未来十年都将保持高速发展的势头，因此将吸引国外风险基金的介入，这部分基金将选取国内有实力和品牌的房地产企业做为其资本的代理人，从我国房地产市场快速发展中得益。 3、对房地产价格的影响：短期内将会造成高档写字楼及公寓价格的上涨，而长期来说，房价与城市居民的收入比例将趋于国际合理水平目前对于入世后房地产价格的走势主要有两种观点，一种认为入世后关税降低、进口建材价格下降，建筑成本随之下降，加之竞争的加剧，国内建材市场也会有不同程度的下降，预测短期内房地产价格将下降；另一种观点则认为入世后对房地产的需求将增加，同时商品房的质素也将得到提高，从这一角度讲，人世后房地产价格将上升。我们认为，这两种观点都有失偏颇之处。据统计，从目前市场状况看，我国的建材成本仅占总成本的37％，相对于国外70％的比例明显偏低，因此建材价格的下降对总成本的降低贡献并不大。从我国目前的市场状况看，对房价造成决定性影响的并不是房价，而主要考虑的是市场的供需状况。而后一种观点仅从需求一方考虑，没有考虑到入世后由于外国资本的介入，供给也会相应增加。我们认为由于房地产开发周期较长，对市场的反映有一定滞后性，入世后在短期内将会形成供不应求的局面，从而造成高档写字楼及公寓价格的上涨；而长期来说，随着房地产业的发展、产业化、规模化以及居民收入的提高，房地产业将发展成为一个更为成熟的产业，房价中不合理的因素也将逐步得以剔除，走向合理水平，其中一个重要的衡量标准就是房价与城市居民的收入比例将趋于国际合理水平。（目前国际上较通行的标准是房价为城市居民平均年收入的3－6倍，而目前我国的几个大城市都远远高于这一水平，其中，北京为22，上海为9，深圳、广州为10－11。）4、对房地产服务机构的影响：外资的进入将对现有机构造成冲击，但同时也有助于减少服务的成本，提高服务的水平，使得开发企业和消费者直接受益，也有助于提高行业整体水平前面提到入世后外国企业大举进军国内市场，直接从事房地产开发的可能性不大，但是从事房地产中介、建筑设计、物业管理等房地产中介服务的机构将是比较容易进入我国市场的，这部分机构凭借其规模优势及服务经验，将对目前国内的同类机构造成冲击。而外国金融机构的进入，对于资金密集型的房地产开发企业和消费者来说都提供了更多服务品种的选择。因此，入世后外国房地产中介、建筑设计、物业管理、金融、保险等房地产服务机构的进入，将减少服务的成本，提高服务的水平，使得开发企业和消费者直接受益，并促进这些行业整体水平的提高。 5、对房地产企业的影响：市场竞争加剧，优胜劣汰的过程加快，将产生几个房地产巨头，整体水平将得到提高入世后随着外资进入的增多必将导致房地产市场竞争的加剧，而目前我国的房地产企业普遍存在着规模孝资金少等问题，缺少竞争实力；同时大量国有企业还处在转制过程中，企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应。因此在入世后随着市场竞争的加剧，我国房地产企业将存在一个优胜劣汰的过程，将产生几个房地产巨头。与此同时我国房地产业的整体水平也将在竞争中得到提高。 6、对政府管理的影响：有助于提高政府管理水平目前我国的房地产业尚处于初步发展阶段，在很多方面尚不规范、问题较多，例如土地的有偿使用与无偿使用并存，在有偿使用中也以协议出让为主，而不是国际通行的招标、拍卖；内销房与外销房并存、商品房与非商品房并存，这些都与WTO的原则不相符；而在房地产消费中也存在相当多的问题，几年来一直是消费者投诉的热点问题，这一方面与我国的房地产企业质素良莠不齐有关，同时也反映出我国政府在管理水平上有待提高，相信入世将加快这些问题的解决。 总体来说，入世对我国房地产业来说既是机遇，又是挑战，机遇大于挑战。入世不论是对政府的管理水平、房地产企业的经营能力，还是从房地产中介服务的水平来说都是一个发展契机，有助于提高行业的整体水平，并建立起规范的市场环境，而外资强有力的挑战也必将加剧行业的竞争，从而对现有的企业形成冲击。