住宅产业化：成本与产业链是最大挑战

全世界上最大的房地产企业——万科，正在以住宅产业化为起点，掀起一场地产行业的绿色变革，以迎接低碳经济时代的到来。那么目前万科的住宅工业化进展情况如何？又面临着哪些挑战呢？网易财经今日走访了万科设在东莞的研究基地，试图寻找一些答案。

探秘万科如何“搭积木”建房

万科的住宅产业化研究基地坐落于东莞松山湖高新技术产业园区，早在到达前，我们被告知：室内不允许拍照，以防止一些专利技术泄漏。

偌大的车间里，工人正在进行“构件”的制作。所谓构件，其实就是房子的柱、梁、楼梯、楼板、外墙等。与传统的建筑工序相比，构件在平地的车间里完成，减少在施工现场的高空作业。以一面外墙构件制作过程为例：首先，按构件设计图纸制作好钢制模具，然后，再把无数条钢筋拼成构件所需的形状，放入模具内，开始浇灌混凝土。构件成型后，运输到施工现场安装。

“传统方法使用木制模具，只能使用一两次；而钢制模具可以重复利用上百次，还可回收再利用；传统施工方法多在现场用水浇灌来养护，而这里采用蒸汽，可大大节约水资源。”研究中心的工程师张方款表示，新方法所用木模板量节省87%，水的使用量降低了70%，每平方米能耗节省20%，工人可以节省一半，施工速度也快三分之一左右。由于采用标准化的作业且经过严格检验，其误差精确到毫米，比传统作业质量更高。

内墙板都可以移动重组 方便再装修

在车间外的实验场，摆放着一片片已经做好的外墙、楼梯等构件。令人惊奇的是，这些外墙构件上的窗框、外面的大理石贴片等也都已经在制作的时候一并做好了，看起来就像已经精装修的样子。张方款介绍说，传统作业中多是后来嵌入窗框，而新方法做出的窗框与外墙是浑然一体的，防渗漏性能更好。

这样的构件将直接被运往施工现场，一片构件头尾的钢筋被准确地插进另一片构件预留的槽孔内，再用混凝土当“胶水”填充孔隙。这样一来，在施工现场就不需要很多工人，也不需要现场切割打磨，可以大大减少施工现场的垃圾、污水、粉尘和噪音。

在已经建好的实验楼内，我们看到了更加有趣的细节：首先，室内的间隔墙使用轻钢龙骨和石膏板夹隔音棉，虽然看起来很轻薄，但却既结实又防火，保温隔热性能也更好。其次，地板也采用加垫了橡胶垫的脚柱架空，起到减震的作用；水电排线则从空隙中穿过，方便管线检修。“轻质的内墙板都可以移动和重组，可满足家庭8-10年后再装修的需要。”张方款笑道。

王石：这是万科未来的核心竞争力

对于这座基地而言，万科董事长王石是一个常客。经常来参观的还有一些国家有关部委的领导、一些地产企业的同行等等。“最近，部委的领导来得很频繁。”据基地的工作人员介绍。

今年在多个公开场合，包括不久前结束的哥本哈根全球气候变化大会上，王石都表示了万科推进住宅产业化的决心。“预计国家的补贴会在明年出台，即使届时补贴未出台，万科也将在2014年完成住宅产业化进程。”王石说。

在王石看来，“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力，而之所以万科要先行一步，则是在为未来的生存危机做准备。“未来的发展方向必然是节能环保，如果按照传统发展方式，万科未来一年可以开发10万套住房。如果那时候国家给了补贴鼓励住宅产业化，中小企业可以迅速调整发展方式，而那时已经用传统生产方式铺大摊子的万科，将面临‘船大难调头’的难题。所以在住宅产业化方面，万科要走在前头。”王石说。

据了解，目前与万科同时开展住宅产业化试点的还有南京 栖霞建设(行情 股吧)，而其它的一些大型地产企业则主要是在努力实现设计与施工的标准化、采购的统一化，离产业化还有很大的距离。

“住宅产业化迟早要做。” 保利地产(行情 股吧)副总经理余英向网易财经表示，目前保利的住宅产业化主要是在设计与实验阶段，还没有投入市场。

成本高与产业链不成熟是最大挑战

2007年，万科推出了5万平方米住宅产业化项目，去年推出了20万平方米，今年预计推出80万平方米。但对于要在5年内完成住宅产业化进程的万科来说，目前还有很多挑战需要应对。

最显而易见的是成本问题。以制作构件的钢模为例，其成本远高于木材。与发达国家不同的是，中国人力成本十分便宜，推行住宅产业化后，每平方米的造价比传统方式反而高出350-500元，按万科一年500万平方米的开发量计算，将会增加20亿元左右的开销。

对此，王石坦言，目前万科试点推广住宅产业化主要是靠传统项目摊薄其成本。如果住宅产业化能够达到一定的数量，成本就可以下降。

工厂化住宅模式要大规模推广，寻找能够符合要求的部件制造工厂也是要克服的难题。目前，万科在北京、上海、深圳等地的产业化住宅项目，主要是与一直为大型基建和市政建设生产构件的大型国营构件厂进行合作。不过，问题并没有完全解决。举例来说，在日本，为了顺应住宅产业化的需要，钢筋的头都是做成镙丝形的，而中国则没有厂家做这样的产品。

“部件做好之后，还需要解决运输的问题，工厂不能离工地太遥远。”广州市社科院高级研究员彭澎表示，另外，在售后服务方面，开发商也需要承担更多的责任。因为所用的材料和工艺与传统建筑方法不同，在维修方面，开发商掌握更多的话语权，谁来监督其制定合理的维修价格，值得有关部门考虑。

彭澎也提出了对于用住宅产业化方法建筑高层建筑的一些疑虑。“西方发达国家目前采用住宅产业化方法的多是一些低层建筑，如果用来建高层建筑，安全系数是否能达到标准？”据了解，目前，万科用产业化方法建成的最高项目是18层的上海新里程，已经通过验收，100米高层住宅项目也已进入实施阶段，预计2011年竣工。

开发商期待国家政策补贴

在万科的研究基地，我们发现，建于2008年的5号实验楼相比此前的4号实验楼，构件预制率要低，竖向的受力体系都采用现场浇筑的方式。研究人员表示，5号楼是在4号楼的基础上，进行了一些技术本土化的尝试，这样做是为了减小施工难度，以与现有的材料技术和生产水平更相匹配。

“住宅产业化需要循序渐进，不可能一步到位，也要考虑成本因素。”建筑研究中心的工程师贺磊表示，目前万科在各地的住宅产业化项目预制率都是不同的，有的高些，有的低些。

在余英看来，目前中国的房地产业还处于劳动密集型产业阶段，短短几年之内中国要实现住宅产业化，可以说难度很大。“如果要推进住宅产业化，需要政府给予试点企业一些税收上的优惠，鼓励企业采用新技术与新材料。”余英表示。