人类在长期的生活和生产过程中，一直在寻求能克服空气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法，随着知识的积累和科学技术水平的提高，人类由消极的防御逐步掌握了控制空气环境的技术，这种技术就称之为空气调节。空气调节就是采用人工的方法，创造和保持能满足一定温度、相对湿度、洁净度和气流速度等参数要求的室内空气环境技术。空气调节效果的好坏，直接影响到人们日常生活的舒适性，而空气调节管理的质量直接体现了建筑物的功能层次，又影响着物业管理的经营成本，因此空调设备管理也是物业管理工作质量的一个重要标志。
第一节中央空调设备管理概述
空气调节系统，究其功能而言，可以分为工艺性空调和舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时，其工作过程需在特定受控的空气环境中进行，以确保产品质量和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺性空调。舒适性空调一般指为满足人的生理需要，使人感到舒适的空气处理技术。一般情况下，办公楼、住宅、医院、商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调虽然对环境温度、湿度等也有要求，但对这些参数的允许波动范围并不像工艺性空调那样严格，因此物业管理公司对空调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设施管理，其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。
一、空调系统的基本组成
空调系统主要由以下几部分组成：
①工作区(或居住区)。通常是指空气调节系统所控制范围的工作区域或生活区域，在此空间内，应保持所要求的室内空气参数。
②空气的输送和分配部分。主要是指输送和分配空气的送、回风机，送风管，送、回风口等设备组成。
③空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求，对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设备。
④空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调系统提供冷量和热量的设备，如锅炉房、冷冻站、冷水机组等。
二、空调系统的分类
空调系统分类方法很多，可以按性质分、按空气处理设置的设备情况分等，下面主要介绍按空气处理设备的设置情况分类，主要分为：
①集中式空调系统。这种系统即把所有的空气处理设备都设置在一个集中的空调机房里，空气经过集中处理后，再送往各个空调房间。
②半集中式空调系统。这种系统除了设有集中空调机房外，还设有分散在各个空调房间里的二次空气处理设备，常见的有风机盘管新风系统，这是最常见的空调系统形式。
③分散式系统。这是把冷、热源和空气处理、输送设备集中在一个箱体内，就是通常所说的窗式、柜式空调器。
三、中央空调系统的主要设备设施
中央空调设备设施主要有：冷水机组、组合式空调机、风机盘管、冷却塔、水泵、控制装置、风道、风阀、水管阀件等，下面分别介绍。
(1)冷水机组
冷水机组是中央空调系统的冷源，主要是指产生冷冻水的冷机。制冷机有活塞式、吸收式、离心式、地温式等等，冷水机组按冷凝器的冷却方式又分为风冷式和水冷式两种。
(2)组合式空调机组
组合式空调机组是在送回风系统中，用来对空气进行处理的设备，它由不同功能的空气处理段组合而成，有过滤段、换热段、挡水段、风机段等。
(3)风机盘管
风机盘管是安装在空调层间内对室内空气进行循环处理的设备，主要有表面冷却器、风机和集水盘组成，风机盘管有明装、暗装、立式、柜式等多种形式。
(4)冷却塔
水冷式冷水机组需要大量的冷却水对设备进行冷却，使升温后的冷却水与室外空气进行强制热、湿交换，使之降温从而可以循环使用。
(5)水泵
空调系统中的冷却和冷冻水在循环运行时为克服设备和管道阻力，需在系统中安设水泵。
(6)控制装置
为了确保机械设备的安全运行和空调装置优化工作，在系统中需要安装许多控制仪表，如温度计、压力计、低压保护、水流断水保护等，有的设备设施还设有自动控制器如室温自动控制，制冷机冷量自动调节等。
(7)管道系统
空调系统中回风道、风阀、防火阀、冷冻水供回水管道、凝结水管道及附件、阀门等也是空调系统一个重要组成部分。风道的截面形状有圆形、矩形两种，所使用材料有玻璃钢、镀锌铁皮、不锈钢等。水管道常用的有焊接钢管、无缝钢管、铝型管等。
四、空气调节的管理
空气调节设备设施的管理是物业管理中的一项重要工作，空调系统的设备工艺技术复杂，造价比较昂贵，运行中能源消耗也很大，因此无论是空调系统的日常操作、日常运行还是维修养护管理，都应有专业管理队伍，配套的规章制度，严格的管理标准和明确的职责。
(1)空调管理的资料准备
物业管理人员最好能在工程项目的建设阶段就参与设备订货、施工监督、系统调试、工程验收等工作，这样可以对整个装置的技术状态和质量水平了如指掌，熟悉线路走向和隐蔽工程特征，有利于在物业管理工作中重点加强对系统关键部位、薄弱环节的监控，易于判断异常状态和排除故障，因此物业管理负责空调设备设施管理的人员应做好以下几项工作：
①接受完整的空调施工图尤其是对原设计进行了修改和补充后的竣工图。
②收集所有使用设备的产品样本和使用说明书。
③查验有关施工记录，重点确认设备调试、系统调试、隐蔽工程验收、水压试验等应符合规范及规定标准。
(2)中央空调的操作管理
中央空调的操作管理主要是中央空调主要设备如制冷机、冷冻水泵、冷却水泵的开机、停机操作程序及规程。值班人员严格按规程操作，避免发生异常事故，造成重大损失。
(3)中央空调运行管理
中央空调的运行管理是指在中央空调运行过程中，运行组人员对系统中的规定部位进行巡视，并明确巡视的内容以及出现异常事故后的处理规定，使运行组值班人员依照规程运行管理。保证设备运行正常，少出故障。
(4)中央空调的维修养护管理
中央空调维修养护管理是为了避免设备在运行过程中出现重大故障，以便延长设备的使用寿命，确保设备设施使用中的经济性而制定的维修养护方法及措施，从而使各种设备设施能得到及时维修和定期养护。
第二节中央空调设备日常操作管理
一、中央空调操作管理职责
中央空调系统设备设施的操作管理是指空调系统中主要设备的开启和停止的管理。在管理工作中，《中央空调操作标准作业规程》由工程部会同管理处来制定，并负责检查其执行情况，空调机房的管理员具体负责中央空调的日常操作。
二、中央空调操作的作业规程
(1)设备运行前的检查准备工作
首先查看主机、副机的电源是否接通，查看电压表是否正常，电压波动值不超过设计值的±10％，再检查冷冻水系统及冷却水系统是否已充满水，若未充满应查找原因，排除故障后，补水至满液状态。然后查看管道上的阀门是否处于开启状态以及各种信号指示灯指示是否正常等。
(2)开机操作程序
首先启动冷冻水泵，先启动一台，当运行平稳后再启动其余水泵(备用泵除外)。其次，启动冷却水泵，运行平稳后，启动冷却塔的风机，水系统启动以后，注意观察电流、电压、水量水压是否正常，若有异常，立即停机。一切正常后过5～10min启动压缩机，压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机的吸排气压力，观察压差、回油情况，出水的温度和运转声音，检查有无异常振动、噪声或异常气味，确定一切正常后说明启动成功。一般停机1周以上重新开机时必须先预热24h，并注意1h内启动次数不得超过4次。
(3)停机日常操作
首先应关掉压缩机的电源，但保留总电源，以便主机处于预热状态，若要长时间停机应关闭总电源，然后再关闭冷冻泵。在关闭冷冻水泵时，先关闭冷冻泵出口的阀门，然后再关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈振动，停泵后再将阀门开启到正常位。确认无异常情况后才算停机成功。
第三节中央空调设备运行管理
一、中央空调设备设施运行管理中的巡视监控
开机成功后，为了保证空调系统的良好运行，中央空调设备设施在正常运行过程中值班管理员应每隔2ｈ巡视一次中央空调机组。巡视的部位主要包括：中央空调的主机、冷却塔、控制柜及管道、闸阀附件。在运行巡视过程中，主要巡视内容包括：检查电压表指示是否正常，正常情况下为380Ｖ，不能超过额定值的±10％；检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流值；检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150Ｐa；冷却水管理中主要检查进水、出水温度(进水温度正常＜35℃，出水温度正常＜40℃)；冷冻水管理中同样主要检查进水、出水温度(正常进水温度10～18℃，出水正常温度6～8℃)；另外，辨听主机在运转过程中是否有异常振动或噪声；对于冷却塔，应查看冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好；检查控制柜各元件动作是否正常，有无异常的气味或噪声等等。值班员在巡视监察过程中，如发现情况应及时采取措施，若处理不了的异常情况，应报给工程部管理组，请求支援。管理组派维修组人员及时到场，运行组人员协助维修组人员处理情况。
二、中央空调设备运行管理中异常情况的处理
(1)中央空调发生制冷机泄漏
发现这种情况，值班人员应立即关停中央空调主机，并关闭相关的阀门，打开机房的门窗或通风设施加强现场通风，立即告知值班主管，请求支援，救护人员进入现场应身穿防毒衣，头戴防毒面具。对不同程度的中毒者采取不同的处理方法：对于中毒较轻者，如出现头痛、呕吐、脉搏加快者应立即转移到通风良好的地方；对于中毒严重者，应进行人工呼吸或送医院；若氟里昂溅入眼睛，应用2％硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛。寻找泄漏部位，排除泄漏源，启动中央空调试运行，确认不再泄漏后机组方可运行。
(2)中央空调机房内发生水浸时的处理
当中央空调机房值班员发现这种情况时，应按程序首先关掉中央空调机组，拉下总电源开关，然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比较严重。在尽力阻滞漏水时，应立即通知工程部主管和管理组，请求支援。漏水源堵住后应立即排水。当水排除完毕后，应对所有湿水设备进行除湿处理，可以采用干布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关的管线等办法。然后确定湿水已消除，绝缘电阻符合要求后，开机试运行。没有异常情况可以投入正常运行。
(3)发生火灾
发生火灾时，应同水泵房的处理一样，按《火警、火灾应急处理标准作业规程》操作。
三、中央空调设备管理职责及机房管理制度
工程部管理组结合所管辖范围工程的特殊性，根据ISO9002操作标准的要求制定《中央空调运行管理操作规程》并检查运行管理的实施情况，中央空调设备设施运行组负责组织实施中央空调的运行管理，当值的管理员具体负责中央空调的运行管理。
中央空调机房内管理除了技术操作要求外，还有一些其余的管理要求。主要包括：非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经过工程部主管的同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房；中央空调机房为了防止出现异常事故，严禁存放易燃、易爆危险品；为了在出现异常情况时及时采取措施，中央空调机房内应备齐消防器材，防毒用品，并放置在方便显眼处；为了防止火灾的发生，还应禁止在机房内吸烟；为了保证机房内的环境应有严格的清洁制度，每班值班员打扫一次中央空调机房的卫生，每周机房运行组人员清洁一次中央空调机房内的设备设施，按照要求，应做到地面、天花板、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好、整洁光亮，并且门窗开启灵活，通风良好、光线充足；为了保证不出意外事故，机房应随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私自配钥匙；另外为了保证管理员的职责明确，应有严格的交接班制度要求，接班人员应准时到岗，并应认真听取交班人员交代，并查看《中央空调运行日记》，清点工具、物品是否齐全，确定无误后，在《中央空调运行日记》表上签名。当出现下列情况时，不准交接班：上一班的运行情况未交代或交代不清；记录不完整、不规范、不清晰，交班人员没有打扫中央空调机房，接班人未按时到岗，或遇异常情况正在处理中，事故仍由交班人处理，接班人协助进行。
四、中央空调运行记录
对于中央空调运行情况，当值的管理员应及时、准确、完整、清晰地记录在《中央空调运行日记》表内，并由工程部中央空调运行组组长负责装订成册，上交工程部管理组存档，以便管理处掌握各种设备设施的运行情况，制定严格的运行及操作管理规定，采取预防措施，调整维修养护制度，提供可靠的技术资料。
第四节中央空调设备维修养护管理
空调设备维修养护管理主要是指对中央空调系统及设备设施定期养护和及时维修，以确保中央空调设备设施各项性能完好，增加各种设备设施的寿命，保证设备正常安全运行。应制定《中央空调维修保养计划》，具体职责是：工程部管理组负责制定《中央空调维修保养计划》并检查该计划的执行情况，工程部中央空调维修组具体负责中央空调的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。
二、空调设备设施维修养护计划的制定
空调设备设施的维修养护，技术性较强，因此每年的年底就要制定下一年的维修养护计划。制定计划时，为了使计划制定的准确合理、完整、明确，应由工程部主管经理与管理组及维修组人员共同研究制定《中央空调维修养护计划》并上报公司审批。《中央空调维修养护计划》在制定过程中，应考虑到中央空调使用的频度，中央空调的运行状况，有无故障隐患，合理维修养护的时间(避开节假日、特殊活动日等)。维修养护计划的内容主要包括：维修养护项目的内容、具体实施维修养护的时间、预计的费用以及所需备品、备件计划等。
三、空调设备设施的维修养护
空调设备设施的维修养护主要是对冷水机组、冷却风机盘管、水泵机组、冷冻水、冷却水及凝结水路及风道、阀类、控制柜等的维修养护，其具体的维修养护内容如下：
(1)冷水机组
冷水机组是把整个制冷系统中的压缩机、冷凝器、蒸发器、节流阀等设备以及电气控制设备组装在一起，提供冷冻水的设备。对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器，每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护，清洗时，先配制10％盐酸溶液(每1ｋｇ酸溶液里加0.5ｋｇ缓蚀剂)或用现在市场上使用的一种电子高效清洗剂，杀菌清洗，剥离水垢一次完成，并对铜铁无腐蚀。然后拆开冷凝器，蒸发器两端进出水法兰封闭，向里注清洗液，酸洗时间24h，也可用泵循环清洗，时间为12h，酸洗完后用1％的ＮaOH溶液或5％Ｎa2ＣO3清洗15min，最后用清水冲洗3遍，全部清洗完毕，检查是否漏水，若不漏水则重新装好，若法兰胶垫老化，则需更换。同时，检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性，适当紧固以消除振动，防止泄漏。压缩机由制冷空调维修组每年进行一次检测、保养。检测保养内容包括：检查压缩机的油位、油色，如油位低于观察镜子的1/22位置，则应查明漏油的原因并排除故障后再充注润滑油，如油已变色则应彻底更换润滑油，检查制冷系统内是否存有空气，如有则应排放；检查压缩机和各项参数是否在正常范围内，压缩机电机绝缘电阻正常0.5ＭΩ以上，压缩机运行电流正常为额定值，三相基本平衡，压缩机的油压正常1～1.5ＭPa，压缩机外壳温度85℃以下，吸气压力正常值0.49～0.54ＭPa，排气压力正常值1.25ＭＰa，并检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动，检查压缩机是否有异常的气味。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。
(2)冷却塔的维修养护
制冷空调维修组每半年对冷却塔进行一次清洁保养，先检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于0.5ＭΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥后仍达不到应拆修电机线圈；检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否有振动；制塔壁有无阻滞现象，若有则应加注润滑油或更换同型号规格轴承；检查皮带是否开裂或磨损严重，视情况进行更换，检查皮带转动时松紧状况(每半月检查一次)并进行调整；检查布水器布水是否均匀，否则应清洁管道及喷嘴，清洗冷却塔(包括填料、集水槽)清洁风扇、风叶；检查补水浮球阀动作是否可靠，否则应修复；然后紧固所有紧固件，清洁整个冷却塔外表，检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。
(3)风机盘管的维修养护
制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活，如果转动中有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常的摩擦响声应更换风机的轴承。对于带动风机的电机，用500Ｖ摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5ＭΩ，否则应作干燥处理或整修更换，检查电容是否变形，如是则应更换同规格电容，检查各接线头是否牢固，清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物，同时用盐酸溶液清洗盘管内壁的污垢，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机盘管的外壳。
(4)水管道的维修保养
制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养，检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损，如是则应重新做保温层，尤其是检查管路中阀件部位，保温层做不到位或破坏，应重点检查，及时整修。
(5)阀类、仪表、检测器件的维修养护
维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀，应检查是否泄漏，如是则应加压填料，检查阀门的开闭是否灵活，若开闭困难则应加注润滑油，若阀门破裂，则应更换同规格阀门，法兰阀应检查法兰连接处是否渗漏，如是应更换密封胶垫；对于电磁调节阀，压差调节阀，其中干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠，如有问题应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀，对阀杆部位加注润滑油，压填料处泄漏则应加压填料。
对于常用的温度计、压力表、传感器，若有仪表读数模糊不清应拆换，更换合格的温度计和压力表，检测传感器的参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换。
(6)送回风系统及组合式空调机
现代中央空调空气处理常用模块或组合空调机，是把空气处理设备、风机、消声装置、能量回收装置等分别做成箱式的单元，按空气处理过程的需要进行选择组成的空调器，空调机的标准分段分别为回风机段、混合段、预热段、过滤段、表冷段、喷水段、蒸汽加湿段、再热段、送风机段、能量回收段、消声器段和中间段等。
对送风系统每年初次运行时，应先将通风干管和组合式空调机内的积尘清扫干净，设备进行清洗、加油，检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板，叶片的开启角度和工作状态，若不正常，进行调整，若开闭不灵活应更换。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好，空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象，若有要及时整修。送风管道连接处漏风是否超规范，送风噪声是否超过标准。若有则应寻找原因加以处理。
对于喷淋段应定期清洗喷水室的喷嘴、喷水管以防产生水垢，喷水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次，以减少锈蚀。定期检查底池中的自动补水装置，如阀针是否灵活，浮球是否好用等。清洗回水过滤网和进水过滤器，在喷水室的回水管上装设水封以防由于风机吸风产生的负压，使回水受阻。
四、中央空调设备设施管理常见故障及处理
无论中央空调系统的开启、停机还是在运行期间以及在正常养护工作中，都可能会出现各种设备设施会出现各种各样的故障，需要维修人员进行排除处理。冷冻油
冷冻油(RefrigerantOil)
润滑空调系统里的活动机件，实施空调工作时，必须重新充填。
冷冻油的功用、分类以及制冷设备对冷冻油的要求
1、什么是冷冻油？
用于制冷压缩机内各运动部件润滑的油，称为冷冻油，又称润滑油。按照石油化学工业部的标准，目前我国生产的冷冻油有13号、18号、25号、30号和企业标准40号五种牌号的冷冻油。其中，普遍采用的制冷压缩机润滑油有13号、18号和25号三种。R12压缩机一般选用18号，R22压缩机一般选用25号。
2、冷冻油的功用有哪些？
在压缩机中，冷冻油主要起润滑、密封、降温以及能量调节四个作用。
（1）润滑冷冻油在压缩机运转中起润滑作用，以减少压缩机运行摩擦和磨损程度，从而延长压缩机的使用寿命。
（2）密封冷冻油在压缩机中起密封作用，使压缩机内活塞与汽缸面之间、各转动的轴承之间达到密封的作用，以防止制冷剂泄漏。
（3）降温冷冻油在压缩机各运动部件间润滑时，可带走工作过程中所产生的热量，使各运动部件保持较低的温度，从而提高压缩机的效率和使用的可靠性。
（4）能量调节对于带有能量调节机构的制冷压缩机，可利用冷冻油的油压作为能量调节机械的动力。
3、什么是POE和PAG冷冻油？
为保护臭氧层，国际上对空调设备的制冷剂都做了限制，出现了各种替代制冷剂，其冷冻油也相应发生了变化。对空调替代制冷剂为R134a、R410a/R407c，其替代分别采用PAG、POE。
POE是PolyolEster的缩写，又称聚酯油，它是一类合成的多元醇酯类油。PAG是PolyalkyleneGlycol的缩写，是一种合成的聚（乙）二醇类润滑油。其中，POE油不仅能良好地用于HFC类制冷剂系统中，也能用于烃类制冷。PAG油则可用HFC类、烃类和氨作为制冷剂的制冷系统中的润滑油。
4、制冷设备对冷冻油有什么要求？
由于使用场合和制冷剂的不同，制冷设备对冷冻油的选择也不一样。对冷冻油的要求有以下几方面：
（1）黏度冷冻油黏度油料特性中的一个重要参数，使用不同制冷剂要相应选择不同的冷冻油。若冷冻油黏度过大，会使机械摩擦功率、摩擦热量和启动力矩增大。反之，若黏度过小，则会使运动件之间不能形成所需的油膜，从而无法达到应有的润滑和冷却效果。
（2）浊点冷冻油的浊点是指温度降低到某一数值时，冷冻油中开始析出石蜡，使润滑油变得混浊时的温度。制冷设备所用冷冻油的浊点应低于制冷剂的蒸发温度，否则会引起节流阀堵塞或影响传热性能。
（3）凝固点冷冻油在实验条件下冷却到停止流动的温度称为凝固点。制冷设备所用冷冻油的凝固点应越低越好（如R22的压缩机，冷冻油应在-55℃以下），否则会影响制冷剂的流动，增加流动阻力，从而导致传热效果差的后果。
（4）闪点冷冻油的闪点是指润滑油加热到它的蒸汽与火焰接触时发生打火的最你温度。制冷设备所用冷冻油的闪点必须比排气温度高15～30℃以上，以免引起润滑油的燃烧和结焦。
（5）其他如化学稳定性和抗氧性、水分和机械杂质以及绝缘性能。
美国CPI合成润滑油在中国是由一群合成油专家及压缩机专业人士所组成的专业公司。目前在上海和深圳有仓库，并备有充足的现货，以服务中国境内的压缩机制造厂、销售商以及各省市的经销商。
1.基础油质量要高
压缩机油的基础油可分为矿物油型和合成油型两大类。矿物油型压缩机油的生产一般经溶剂精制、溶剂脱蜡、加氢或白土补充精制等工艺得到基础油，再加入多种添加剂调合而成。
压缩机油的基础油一般要占成品油的95%以上，因此基础油的质量优劣直接关系到压缩机油成品油的质量水平，而基础油的质量又与其精制深度有着直接关系。精制深度深的基础油，其重芳烃、胶质含量就少。残炭低，抗氧剂的感受性就好，基础油的质量就高，它在压缩机系统中积炭倾向小，油水分离性好，使用寿命相对就长一些。
合成油型的基础油是以化学合成的方法得到的有机液体基础油再经过调配或加入多种添加剂制成的润滑油。其基础油大部分是聚合物或高分子有机化合物。合成油的种类很多，用作压缩机油的合成油主要有合成烃（聚-烯烃）、有机酯（双酯）、聚亚烷基二醇、氟硅油和磷酸酯等5种。合成油型压缩机油的价格比矿物油型压缩机油昂贵得多，但合成油的综合经济效益仍超过普通矿物油。它具有氧化安定性，积炭倾向小，可超过普通矿物油的温度范围进行润滑，使用寿命长，可以满足一般矿物油型压缩机油所不能承受的使用要求。
2.基础油馏分要窄
研究压缩机油的工况认为：改善基础油构成是提高压缩机油质量的关键性因素。由轻、重两种组分调合成的压缩机油注入压缩机气缸后，其中的轻组分因挥发性过强而提前离开工作部位影响润滑效果，而其中的重组分则因挥发性差，完成工作任务后不能迅速离开工作工作部位，长而久之在热与氧的作用下易生成积炭。因此，在这样的工况下，润滑油应选用窄馏分的组分油，不应选用多种馏分混合的组分油。
19号压缩机油是用含有大量残渣组分的宽馏分油调制而成的，在使用中压缩机积炭量较大。因此，要提高压缩机油的质量应将19号压缩机油中的残渣组分去掉，选用窄馏分基础油。
3.粘度要适宜
在动力润滑的条件下，油膜厚度随油品的粘度提高而增加，但摩擦力亦随油品粘度的提高而增加。粘度过低的润滑油不易形成足够强的油膜，会加速磨损，缩短机件的使用寿命。反之，润滑油粘度过高，会加大内摩擦力，使压缩机的比功率增大，以致增大功耗和油耗，也会在活塞环槽内、气阀上、排气通道内等处形成沉积物。因此，选择合适的粘度是正确选用压缩机油的首要问题。西安交通大学通过试验证明：在同一型号的压缩机上采用相同的试验条件，使用较低粘度牌号的油品比使用高粘度牌号的油品最多可降低压缩机的比功率约10%，而机件磨损量却无明显差异。因此，在保证润滑的前提下，选择适宜粘度牌号的油品，对于节能和压缩机的可靠运行有着很重要的影响。
4.粘温性能要好
喷油内冷回转式空气压缩机在工作过程中反复被加热和冷却。因此，要求油品粘度不应由于温度变化而有太大变化，应具有良好的粘温性能。精制的压缩机油的粘度指数均在90以上。
5.闪点要适宜
闪点是指油品在大气压力下加热形成的蒸气压力，达到用明火点燃的下极限浓度时的温度。闪点过高，油品馏分就重，粘度亦大，沥青质等含量就高，使用时易积炭。若片面追求高闪点的压缩机油，反而会成为不安全因素。所以，压缩机油的闪点要求适宜即可。
闪点只是油品使用的安全指标之一，压缩机油闪点一般控制在200℃以上都可以安全使用。
6.积炭倾向性要小
压缩机油抗积炭倾向性如何对压缩机油的可靠运行是至关重要的。在实际工业使用中，大中型压缩机由于积炭而发生着火爆炸的事故已屡见不鲜。
在油品中易形成残炭的主要物质是沥青质、胶质及多环芳烃的叠合物。润滑油料经深度精制后均可去掉大部分以上物质。一般低粘度和深度精制的润滑油残炭值低，在使用中不易积炭。因此，优质的L-DAB压缩机油应选用深度精制的不含残渣（光亮油）的窄馏分基础油。添加剂也应尽量选用无灰型添加剂。
现在国内外评定空气压缩机油积炭倾向性的试验方法普遍采用润滑油老化特性测定法（GB/T12709）和减压蒸馏蒸出80%后残留物性质（GB9168）。这两项试验方法的试验条件较为苛刻，如果油品的精制深度不够或含有残渣油（光亮油）组分或选用有灰添加剂，都很难达到优质标准。
7.极好的氧化安定性
从往复式压缩机的使用工况看，润滑油在气缸活塞部位与热的压缩空气不断接触会引起油品的氧化、分解，生成胶质和各种酸类物质。如有磨损的金属杂质掺入，更易引起氧化。分解的油气在压气缸中与氧混合到一定浓度和温度时，可能自燃和有气缸爆炸的危险。因此，往复式压缩机油的氧化安定性是保证油品质量的关键指标。
从回转式压缩机的使用工况看，润滑的环境苛刻。油品在循环使用中，易被氧化变质生成各种酸类、胶质、沥青质等物质，使油品的颜色变深，酸值增高，粘度增大并出现沉积物，从而减少油的喷入量，使油品和机器的温度升高，产生过量磨损，降低工作性能，甚至可能引起气缸爆炸的危险。因此，回转式压缩机油的氧化安定性是保证油品能长期安全使用的主要质量指标，国内的试验方法为GB/T12581汽轮机油氧化安定性测定法。
8.不腐蚀金属、防锈性好
压缩机的油冷却等部件的材质为铜或铜金属，易被腐蚀，会使油品出现早期氧化变化变质，生成油泥。这就要求油品应有良好的抗腐蚀能力。
空气中的水分易在间歇操作的压缩机气缸内冷却，这对润滑不利并能产生磨损和锈蚀，要求压缩机油应具有良好的防锈蚀作用。
9.油水分离性好
压缩机在运行中不断与空气中的冷凝水相遇并被剧烈搅拌，易产生乳化现象，造成油气分离不清，油耗增大。由于油被乳化而使油膜破坏，造成磨损。乳化的油会促使灰尘、砂砾和污泥分散，影响阀的功能，增加摩擦、磨损和氧化。因此，优质压缩机油均具有好的抗乳化性能和油水分离性能。
10.极好的消泡性
回转式压缩机油在循环使用过程中，循环速度快，是油品处于剧烈搅拌状态，极易产生泡沫。压缩机油在启动或泄压时，油池中的油也易起泡，大量的油泡沫灌进油气分离器，使阻力增大，油耗增加，会造成严重过载、超温等异常现象。因此，优良的回转式压缩机油均加有抗泡沫添加剂，以保证油品的泡沫倾向性（即起泡性）小和泡沫稳定性（即消泡性）好。
此外，还要求油品挥发性小，合适的倾点，无机械杂质和水分等性能，以保证压缩机能长期安全运行。
11.必须通过压缩机油的台架试验
目前，德国、美国、英国、日本等西方国家都开展了压缩机油的台架试验研究，探索用实机试验评定压缩机油的积炭倾向及使用寿命。由西安交通大学负责，上海703研究所和锦西炼化总厂参加的“往复空压机油的台架评定与选用技术研究”已取得压缩机行业的认可，并已通过中国石油化工总公司的技术鉴定。该项目选择了空压机油积炭评定和寿命评定的两种有代表性的压缩机，建立了评定台架，确定了评定方法。
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